Colombia ya no es un país de propietarios. Por primera vez, el número de hogares que vive en arriendo supera al de quienes tienen vivienda propia. 

Según un informe reciente de BBVA Research, en 2024 hay 7,3 millones de hogares arrendatarios frente a 7,1 millones de propietarios. Esta cifra representa más del 40 % del total de hogares, ubicando a Colombia como el país con mayor proporción de viviendas en arriendo en América Latina.

Esta transformación en el mercado de vivienda en Colombia no es casual. Está impulsada por varios factores: el alza en las tasas de interés, la reducción de subsidios para compra de vivienda y un ambiente económico incierto que ha frenado tanto la demanda como la oferta. 

El resultado es un cambio estructural que favorece el arriendo, pero que también genera tensiones en el mercado inmobiliario. El informe muestra cómo la compra de vivienda, especialmente en los estratos bajos, se ha desplomado. 

En el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS), las ventas pasaron de 33 por cada mil hogares en 2022 a solo 18 en 2024. Y aunque algunos segmentos muestran una tímida recuperación, el ajuste no ha sido suficiente para revertir la tendencia.

La oferta de vivienda se reduce y cambia las reglas del juego

Uno de los efectos más visibles de esta transformación es la reducción de la oferta. En 2024, los lanzamientos de nuevos proyectos cayeron un 13,5 %, lo que se suma a la fuerte caída del 37,1 % registrada en 2023. Este comportamiento refleja la cautela con la que ahora se mueve el sector de la construcción en Colombia.

Los constructores han dejado de apostar a ciegas. Hoy, solo inician obras cuando logran al menos un 80 % de preventas aseguradas, un contraste drástico frente a 2018, cuando ese umbral era de apenas 33 %. La incertidumbre económica y la lenta recuperación del mercado han llevado a una postura mucho más conservadora.

Las iniciaciones, es decir, los proyectos que comienzan efectivamente obras también van a la baja: -22,6 % en 2023 y -7,3 % en 2024. Este freno ha evitado una sobreoferta, pero no ha impedido el aumento del inventario de viviendas terminadas sin vender, especialmente en algunas regiones del país.

En paralelo, las ventas de vivienda se han desplomado en todos los estratos. En 2022 se vendían 13,7 viviendas por cada mil hogares; en 2024, apenas 8,5. Esto afecta especialmente a las familias de bajos ingresos, que han perdido poder adquisitivo frente al aumento del crédito.

Aunque hay señales de recuperación en el segmento No VIS, el mercado aún no logra consolidarse. El ajuste entre oferta y demanda ha sido clave para evitar una crisis mayor, pero también ha hecho que haya menos opciones disponibles para quienes buscan comprar.

Esta escasez no solo limita el acceso a la vivienda propia, sino que también impacta directamente en el mercado de arriendos, que hoy es el principal beneficiado del cambio de tendencia.

Arriendos en Colombia: suben los precios y crece la demanda

Mientras la compra se frena, los arriendos se disparan. La escasez de vivienda —nueva y usada— ha presionado los precios al alza. Desde hace casi dos años, los arriendos crecen por encima de la inflación. Es un fenómeno que se nota con más fuerza en las grandes ciudades.

Cada vez hay menos rotación de inmuebles. Los tiempos para arrendar se acortan. La demanda supera la oferta y los precios siguen subiendo. Al mismo tiempo, los precios de la vivienda nueva avanzan más lento. En algunas ciudades incluso caen en términos reales.

Bogotá, Cali y los alrededores de la capital muestran caídas entre el 1,5 % y el 2,1 % real. Medellín es la excepción: allí los precios subieron 6,1 % nominal, con una leve ganancia real del 0,9 %. Este desbalance ha mejorado la rentabilidad de los arriendos. Comprar para arrendar es ahora más atractivo, especialmente en zonas turísticas o con alta rotación.

También ha crecido el arriendo de corta estadía. Plataformas digitales y el turismo local han impulsado esta tendencia, que compite con el arriendo tradicional.

Para millones de familias, arrendar ya no es algo temporal. Es la nueva forma de vivir en un país donde comprar vivienda se volvió más difícil. 

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