Redacción
Juan Sebastián Sosa
El terremoto de magnitud 7,4 que sacudió a Colombia el pasado 10 de agosto dejó cientos de víctimas y miles de familias afectadas en el suroccidente del país. Además de las pérdidas humanas y materiales, la emergencia abrió una inquietud entre quienes adquirieron su vivienda mediante un crédito hipotecario o un contrato de leasing: ¿qué ocurre con la deuda si el apartamento quedó destruido?
Frente a esa pregunta, el abogado Andrés Vanegas Canosa, experto en derecho civil y comercial, explicó que la desaparición del inmueble no implica que la obligación con el banco termine automáticamente. Según indicó, el crédito continúa vigente, aunque existe un mecanismo que puede evitar que el propietario tenga que asumir toda la carga económica.
“La pregunta que más ha llegado en estos momentos: si el terremoto le destruyó el apartamento, ¿se acaba la deuda con el banco? No. Hay algo peor que casi nadie sabe. Y hay una salida”, afirmó el experto.
Vanegas explicó que la clave está en entender cómo funciona la garantía hipotecaria y el papel que cumple el seguro contratado junto con el crédito.
¿Por qué la deuda con el banco no desaparece si el apartamento fue destruido?
El abogado explicó que el apartamento no constituye la deuda en sí misma, sino la garantía que respalda el préstamo otorgado por la entidad financiera.
“Lo primero, aunque duela: la casa era la garantía, no la deuda. Usted no le debe al banco un apartamento. Le debe plata. Por eso la cuota sigue corriendo, aunque el edificio ya no exista (artículo 2457 del Código Civil)”, señaló.
Según añadió, existe otro aspecto que muchas personas desconocen y que puede tener consecuencias importantes cuando el inmueble desaparece por un desastre natural.
“Ahora lo que casi nadie sabe. Cuando la casa hipotecada se destruye, el banco puede exigirle otra garantía. Y si usted no la tiene, puede cobrarle todo de una vez, aunque falten años de plazo. Artículo 2451 del Código Civil”, explicó.
Incluso citó el alcance de esa disposición legal. “Textual, para que no quede duda: el acreedor ‘podrá demandar el pago inmediato de la deuda líquida, aunque esté pendiente el plazo’. Eso es lo que está en juego. Y por eso el siguiente punto es el más importante del hilo”, agregó.
De acuerdo con el experto, el escenario cambia completamente cuando existe un seguro que cubre este tipo de eventos.
El seguro puede evitar que el banco exija el pago inmediato
Vanegas Canosa explicó que el principal respaldo para quienes tienen un crédito hipotecario es la póliza asociada a la vivienda.
Según indicó, cuando el inmueble está asegurado, la garantía no desaparece tras el desastre, sino que se transforma en la indemnización que paga la aseguradora.
En su explicación señaló que la salida es el seguro. “Cuando hay póliza, la garantía no desapareció: se convirtió en plata, y el derecho del banco se traslada a esa plata (artículo 1101 del Código de Comercio). Sin póliza, la garantía sí desapareció. Y ahí entra el 2451”, indicó.
Por esa razón, explicó que el seguro contra incendio o terremoto hace parte de las exigencias habituales mientras el crédito permanece vigente.
“Por eso el seguro de incendio o terremoto es obligatorio mientras dure el crédito. No es un cobro abusivo del banco. Es lo que evita que a usted le exijan pagar todo de una vez”, afirmó.
El abogado también aclaró qué ocurre con la indemnización cuando el valor asegurado supera el saldo pendiente del crédito.
“¿Y toda esa plata es del banco? No. El banco cobra hasta lo que usted le deba. Lo que sobre es suyo. Y casi siempre sobra, porque la ley manda asegurar la casa ‘por su valor comercial’, no por el saldo de la deuda”, explicó.
Además, recordó que en las propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal la garantía hipotecaria no desaparece completamente.
“Si vive en conjunto, dos cosas más. Aunque el edificio se caiga, el lote sigue hipotecado en proporción a su coeficiente. Y si se reconstruye, la hipoteca no se borra: pasa al edificio nuevo (artículos 9 y 13 de la Ley 675 de 2001)”, añadió el experto.
Tres recomendaciones para quienes perdieron su vivienda tras el terremoto
Ante este panorama, Vanegas Canosa recomendó que los propietarios revisen cuanto antes la información relacionada con su crédito y el seguro asociado.
El primer paso, explicó, es solicitar al banco una copia de la póliza y verificar el valor por el cual está asegurado el inmueble.
En segundo lugar, aconsejó pedir el saldo exacto de la obligación financiera para conocer cuánto dinero continúa pendiente por pagar.
Finalmente, recomendó comparar ambas cifras para establecer si la indemnización cubriría totalmente la deuda y si existiría un excedente a favor del propietario.
“Por ello, Vanegas Canosa dio tres consejos: 1. Pida al banco la póliza y el valor asegurado. 2. Pida el saldo exacto del crédito. 3. Y compare las dos cifras: ahí ve si le va a sobrar”, dijo.
El abogado añadió que también es importante dejar constancia por escrito sobre la forma en que se aplicará el dinero del seguro al crédito.
“Y algo que hay que pedir por escrito, porque si uno calla decide el banco. Aplicar el seguro al crédito es un prepago. Y en un prepago parcial ‘el deudor tendrá derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo’”, indicó.
Finalmente, recordó que la legislación colombiana prohíbe cobrar penalidades por realizar pagos anticipados en los créditos de vivienda.
“Tampoco le pueden cobrar penalidad por eso. Los créditos de vivienda ‘podrán prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad alguna’ (artículo 17 de la Ley 546 de 1999)”, concluyó.
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