Redacción
Juan Sebastián Sosa
El terremoto de magnitud 7,4 que sacudió a Colombia el pasado 10 de agosto dejó cientos de víctimas y miles de familias afectadas en el suroccidente del país. Además de las pérdidas humanas y materiales, muchos propietarios ahora buscan respuestas sobre los derechos que tienen frente a los daños que sufrieron sus viviendas.
En ese contexto, el abogado Andrés Vanegas Canosa, experto en derecho civil y comercial, explicó que existe una garantía legal de 10 años sobre la estabilidad de las viviendas que muchos propietarios desconocen y que, en determinados casos, podría protegerlos tras un evento como el terremoto.
“Toda vivienda en Colombia trae una garantía de diez años sobre la estabilidad del edificio. Muchas familias afectadas por el terremoto todavía la tienen y no lo saben. Y esa garantía está con el edificio, no con su escritura”, explicó el experto.
¿Cómo funciona la garantía de 10 años para una vivienda en Colombia?
Vanegas explicó que esta garantía no es una figura nueva, sino un mecanismo que existe desde hace más de un siglo dentro de la legislación colombiana.
“Empiece por lo básico: la garantía existe desde hace más de un siglo y sigue igual”, señaló.
El fundamento está en el artículo 2060 del Código Civil, que establece: “Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción” o del suelo o de los materiales, “será responsable el empresario”.
El abogado resumió el alcance de esa norma en términos sencillos. “En castellano corriente: si el edificio se cae o queda amenazando ruina dentro de los diez años siguientes a su entrega, y eso pasó por un defecto de la construcción, del terreno o de los materiales, hay una garantía que responde”.
Añadió que esta garantía no busca favorecer únicamente a los propietarios, sino ofrecer seguridad jurídica para ambas partes. “Es el sistema que la ley colombiana montó para la vivienda, y funciona en las dos direcciones: le da certeza a la familia y le fija a quien construye un plazo cierto, un límite claro y unas causas definidas”, señaló.
¿La garantía también aplica si compró el apartamento usado?
El primer paso, explicó Vanegas, consiste en verificar la fecha de entrega del edificio y establecer si todavía se encuentra dentro del período de garantía.
“Lo primero es sencillo: busque la fecha de entrega del edificio y cuente diez años. Si todavía está dentro de ese plazo, la garantía está viva. Si el edificio es vivienda nueva y tiene certificación técnica de ocupación, hay un segundo conteo que arranca desde esa certificación (art. 8, Ley 1796 de 2016). Un dato útil: haber firmado el acta de entrega sin poner observaciones no le quita el derecho. El propio Código Civil dice que ese recibo no exime de la responsabilidad (art. 2060, C.C.)”, explicó.
El experto aseguró que uno de los errores más frecuentes es pensar que únicamente el primer comprador puede hacer uso de esa garantía.
“Y aquí está el punto que le cambia el panorama a miles de familias. Mucha gente cree que la garantía solo le sirve a quien le compró directamente a la constructora. No es así”, afirmó.
Sobre este aspecto recordó que la Corte Suprema de Justicia ha señalado que “siempre que se enajene un edificio o parte de él, la garantía en cuestión se transfiere automáticamente (Sala Civil, 5 de junio de 2009)”.
Por esa razón, añadió: “Es decir, si usted compró de segunda o de tercera mano, la garantía llegó con el apartamento. La responsabilidad ‘sigue siendo la misma, sin consideración a las mutaciones del dominio’, porque lo que la ley protege es la solidez del edificio, no un contrato en particular”.
¿Qué cubre realmente la garantía después de un terremoto?
Vanegas aclaró que la garantía no cubre cualquier daño ocasionado por un sismo. Su alcance se limita a los casos en los que el edificio colapsa o queda amenazando ruina por defectos de construcción, del terreno o de los materiales utilizados.
No incluye afectaciones puntuales dentro de los apartamentos, como goteras, daños en tuberías o problemas en los acabados.
El abogado hizo una precisión importante: “Un terremoto puede dañar un edificio bien construido. La garantía no se activa por el solo hecho del sismo, sino cuando el daño proviene de un defecto de la construcción, del terreno o de los materiales. Eso lo establece un dictamen técnico, no una opinión”.
Por esa razón recomendó conservar todas las evidencias posibles. “Fotografíe, filme y feche el estado del edificio. El dictamen se hace sobre la edificación, de modo que, si viene una demolición, ese registro previo es lo que después permite que un ingeniero se pronuncie”, señaló.
¿Qué opciones tienen los propietarios para reclamar?
Cuando los daños afectan bienes comunes, el abogado explicó que la copropiedad puede actuar en representación de todos los propietarios.
“Si el daño está en zonas comunes, la copropiedad puede actuar por todos. La Corte reconoció que la persona jurídica de la propiedad horizontal está legitimada y tiene interés para defender los bienes comunes (SC563-2021). No hace falta que cada propietario reclame por separado: el administrador puede hacerlo por el conjunto”, indicó.
Además de la garantía prevista en el Código Civil, Vanegas recordó que existe otra vía para reclamar: el Estatuto del Consumidor.
“La garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año (art. 8, Ley 1480 de 2011)”.
Explicó que la reclamación puede dirigirse tanto contra quien construyó como contra quien vendió el inmueble, ya que ambos responden por la garantía (art. 10). El proceso puede adelantarse ante la Superintendencia de Industria y Comercio o ante un juez, según lo decida el afectado (art. 58).
Finalmente, insistió en que los plazos son determinantes. “Aquí van los dos plazos que deciden todo, que se tienden a confundir. El primero: hay que dejar constancia escrita del reclamo mientras la garantía está viva. La ley exige ‘prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía’ (art. 58, Ley 1480 de 2011). Entonces, en concreto: presente el reclamo por escrito ya, a la constructora y a quien le vendió, y guarde el radicado, aunque todavía no tenga dictamen. El segundo, que sí caduca: ‘Las demandas para efectividad de garantía, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía’ (art. 58, Ley 1480 de 2011). Es decir, los diez años son para que aparezca el daño. Después de vencida la garantía queda un año para acudir a la Superintendencia o al juez. Son dos relojes distintos”, concluyó.
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